◈吴晓波：你觉得大家对房地产开发商的这种很矛盾的心情正常吗？
2 货币供应是房价涨跌的依据
◈潘石屹：正常，中国过去十年贫富两极分化，有两个原因：一个是显性的原因，一个是隐性的原因。隐性的原因就是腐败，显性的原因就是房地产。十年前买了房子的人和不买房子的人，十年后一个就是无产阶层，一个是资产阶层，已经完全不一样了。
变好的一点我觉得就是关注问题的面更大了，这十年微博给我带来了很多知识，这确实是一个学习的过程，关注的问题不再狭隘了，原来就是关注自己的企业、行业，现在可能是全球化、环保、空气污染的问题都在关注。
所以这个过程中变化很大，大家有一些不满是很正常的。我们成为这个行业的代言人，有人编派我们，我现在都想得通。
◈潘石屹：先说变坏的一部分吧，这十年还是变得很懒，十年前觉得吃苦是很大的享受，现在觉得自己没有年轻时候的那股劲儿了。
◈吴晓波：跟十年前接受柴静的采访时相比，这十年的房价波动，你觉得出乎你预料吗？
◈吴晓波：过去十年你变好的一部分和变坏的一部分分别是什么？
◈潘石屹：涨幅最大的应该是2007年，所以到了2008年柴静采访我们的时候，大家都有点慌。政府、百姓都有点急，如果房价按照2006—2008年涨上去的话何时是头呢？
◈潘石屹：觉得年纪越轻的人越活泼，越能把自我表现出来。年纪越大的人就越死板，就觉得自身应该是什么形象。其实这些都不重要，只要把真实的一面展现出来就可以了，甚至睁眼睛闭眼睛都不重要。
所以在这个背景下我当时有这样几个判断：第一个，中国的城市化进程阻挡不了，而且速度都要比别的国家快得多；第二个是土地的供应量上不来——除非修改法律，但一时半会儿修改不了——而整个土地需求量还是非常大的。
◈吴晓波：你在拍这些人的时候，50后、60后有一批，80后也很多。你觉得他们这些人在面对镜头的时候有什么不一样呢？
这时候又不能说房价要涨，但还非得追着问我。我就说咱不说这个事，喝点水，休息休息吧，结果把这一段给播出去了，就觉得我被问住了、没答案了，实际上十年前的答案是非常清楚的。
◈潘石屹：刘晓光去世一年时，几个朋友想出个诗集，寻找好的照片。我虽然天天拿着相机，却没有一张像样的照片。我突然意识到，我们这一代人快过去了。所以从去年开始我就有个强烈的愿望，把我身边的朋友、企业家都拍下来，我想记录这个时代、这一批人。
◈吴晓波：我算了一下这十年的房价上涨，深圳是4.7倍，上海大概是5.2倍，北京也在5倍以上。那么眼下呢？
◈吴晓波：你是去年10月份开始摄影的，为什么突然喜欢摄影的？
◈潘石屹：眼下我觉得跟十年前的情况完全不一样。住建部的副部长在博鳌讲到中国的人均住房面积超过35平方米了，这已经是发达国家的水平了。我们改革开放初期的时候才五点几，现在到了三十几平方米。
你提到的企业家和中国社会的画面太大了，如果进行具体化，就是哪个地方的企业家多，这里的就业问题、经济发展问题就解决了。相反如果没企业家，扶贫、就业、经济发展等各种问题就都来了，这一点很有意思。
所以就说房子没有十年前、二十年前那样缺了，这个时候房价涨还是不涨，我觉得税收、土地政策不会有太大的变化，唯一能够看到变化的就是货币增长，只要市场上面的货币多房价一定会涨；如果市场上面货币比较紧，那房价就会跌。判断依据只有这个。
◈潘石屹：我拍摄了一组企业家的照片，如果以此做一个中国地图，做出每一个省有多少企业家就会发现一个问题：东北几乎没有企业家。我不是要故意回避某个省份，能够约的企业家我都拍，都是无意识的。
◈吴晓波：如果现在有一个二十多岁的年轻人，他到上海、北京，你建议他买房子吗？
◈吴晓波：前两年我一直想写一本书，讲述企业家与中国社会。这十年，中国公民社会最重要的一件事情就是企业家的整体出现，现在企业家有两千多万人。如今你觉得这两者之间的关系是怎么样的？
◈潘石屹：从经济账上来算，租房子合算，租金不管怎么涨，相对于买房子的价格还是低。可是你要是有大量的钱，万一通货膨胀了呢？总觉得还是房子更靠谱一点，房子还可以抵御通货膨胀。
1 我们这一代要过去了
3 租金回报率是衡量市场的指标
【访谈内容集结】
◈吴晓波：为什么在2016年会做停止买地的决定呢？
潘石屹并没有用一种咬牙切齿的方式来表现，而是用一种挺喜剧性的方式来表达，可能这也是很多人比较喜欢他的原因。
◈潘石屹：实际上做任何生意都要看基本的常识：供应量和需求量能不能平衡。例如租金的回报率，每一个城市购买了房子，按照当前的价格算，租金回报率太低，这就是一个不合算的生意。我在1999年建的项目——SOHO租金回报率是20%，然后一直下降，降到现在的1%，所以这就是判断市场的一个最重要的指标，就是租金回报率比银行贷款的利率要低得多。
过去的十年里，公共议题是大多数房地产开发商不愿意提及的，但潘石屹却勇敢地在微博中表达他的看法，这从一定程度上改变了他的生活态度：“公共事务总是带来很大的压力，所以一定要把自己负责的事情做好。”
◈吴晓波：最近我发现中国的超级城市是个趋势，比如上海是2780万人口，十年后就变成3780万人口。现在都是按照这个规划在走，人口大量在超级城市聚集，对农村造成大量的不均衡，大城市的房价还得涨，会出现这个情况吗？
尽管如此，潘石屹依然没有停下对世界好奇的脚步，这样的性格同样给潘石屹带来了勇气，在《十年二十人》的节目中，他大胆地说道：“中国过去十年贫富两极分化有两个原因——隐性的原因就是腐败，显性的原因就是房地产。”
◈潘石屹：人口问题是个比较复杂的问题，梁建章做了个数学模型，按照他的人口数学模型，未来北京是五千万人，上海是五千万人，就是在现在的基础上翻一番。如果是人蜂拥而来就有需求了，所以这些大城市的房子的需求量还是有的。
作为房地产企业家，潘石屹对当前的房地产市场却持一个悲观的态度，现在他通过自持物业形成一种新的租赁模式，当问及年轻人买房的问题时，他说：“租房子合算，买房子主要是可以抵御通货膨胀。”
◈吴晓波：再来看十年前，SOHO那时候跟全中国所有的房地产公司一样，但十年过去了，你大量自持，然后过去几年销售了四百多亿，而今年上半年销售两千亿的房子已经有四五家了，为什么你会跟他们走一个完全不一样的道路呢？
正是对外面世界的偏执的好奇，让潘石屹走出了小村庄的山洞，上演了中国式的于连，从南下海南的一个搬砖打工仔，凭借“只要纯粹就好”的劲儿，做到了SOHO中国的董事长。
◈潘石屹：我觉得是市场和未来风险的判断不一样。过去十年房价不断在涨，惯性思维下觉得还可以涨，可是十年前说过一句话：房地产只要不偷税漏税、不违法乱纪、不行贿受贿就没风险。然而到了今天，汇率可能是风险，因为大房地产公司借的债是外汇的债，它的收入是人民币的收入，这两个汇率就不一样。
在甘肃的贫穷小村庄里，年幼的潘石屹正在山上放羊，轰隆的火车从山洞中穿过，羊受到了惊吓跑向山头，不一会儿又静下来继续吃草，而潘石屹却在山包上停下了脚步，痴痴地望着山洞，内心久久不能平静，之后他不停地问自己，山洞外的世界究竟是什么样的？
另外就是持续涨了十年十五年，一旦跌了，资产价格、土地、在建工程、房子，跌20%能不能受得了，跌30%能不能受得了，这个市场不可能永远是涨的。
【人物小传】
所以到了2018年的时候，房地产市场存在的风险就会比较多。
文/巴九灵