那京沪要来多少人？日本人口1.2亿，东京是1200万，占比10%。韩国5000万人口，首尔1000万，占比20%。日本还有名古屋、大阪、京都等大城市，所以占比少一点儿。再看看中国台湾的人口分布，台湾人口2600万，台北市（260万左右）+台北县（400万左右），合计660万左右，占比25%左右。如果中国也彻底放开，人口自由迁徙，那么京沪大概要容纳1.5亿人口，上海分配到8000万人口指标。现在上海是2600万常住人口，翻三番，很轻松。但人口过度涌向北上广，后果是灾难性的。虽然暂时解决了一些农民增收问题，但是以城里人承担巨大的住房成本、交通拥堵成本为代价，很难持续。如果北京再引入1000万人口，我看这个城市也就是个大垃圾桶了。
房价是人口流动方向的指路牌。房价越高的地方，赚钱机会越多。反过来说，人口流入地的房价肯定涨，如北上广深、省城、计划单列市。农民工输出地的房价，马上就会跌，例如安徽、四川、河南等省份的不发达县。为什么向往北京上海的人多？因为这两个地方，户籍居民的公共服务资源多，大剧院，鸟巢，摩天大楼，各种各样的公司，最新的资讯，紧张的地皮。但说白了，不可能容纳更多人了，仅住房和水资源就无法承受。就算你把所有的北京和上海居民赶走，外地人互相也会打起来，资源还是不够分。
事实上，京沪已经是全国人口最喜欢的汇集地。今后几年，随着民营经济快速下滑，特别是一旦出现某个经济大困难，那么大量在京沪以外的农村人口会急速汇集到京沪，享受托底的教育医疗政策。那时京沪可能会面临一系列无法解决的难题，难以为继。这个是有可能的。如果夏天的外滩再次睡满人，你能怎么办？我们沙盘推演一下，比如某年夏季，发生了经济危机，大量人口一火车一火车地涌入特大城市市区，晚上睡在马路上也凉快，结果睡马路的越来越多，根本无力阻止。慢慢拖到秋冬，很多人找到工作了，但是无力租房，天气冷了，这些人开始在市中心空地搭帐篷，怎么办？很多人住习惯了，就成为理所当然了。到这个时候，谁也无力改变了。
商品价格稳定的前提，供应和购买都要自由竞争。现在京沪楼市，从供应端看，水深得很，每年土地招拍挂有指标，开发者受到1～200个红章控制，房贷政策经常变；从购买端看，各种闻所未闻的限购，假离婚、虚社保，互相纠葛。这不是自由竞争，而是可以精确控制计算供需比，整体看就是涨。房地产市场，是有关部门（不是公司）搞饥饿营销，故意慢慢卖地皮，不断推高房价。要降房价，只要把三年的土地供应量集中在一年建设完成，市场上立刻供大于求，价格直降。可惜，是不会这么做的，这是一种饥饿营销。因此，买了房子的，安心看电视，有关部门在千方百计地给你赚钱。所以，高房价是供不应求造成的，而供不应求是人口流动造成的。中国的最大特点就是人口无序流动，想来就来，想走就走。来了抱怨房价高，走时抱怨火车票难买。住下来了抱怨入学难，离职回家了，抱怨养老金转移难。买了房子接来父母，抱怨父母医疗费报销难；没买房子的，抱怨留守儿童多。
现在，京沪年轻人承担了人口大流入的成本，但是没享受到好处。人口暴涨后，医疗教育拥挤、交通堵塞、上下班地铁爆满、房价居高不下、就业竞争大，这些都是年轻人承担的，但是GDP增长、财税增长、房产增值的好处，年轻人却享受不到，于是大量年轻人不高兴了。这是事实。
上海的商品房，在1986年后就陆续出现了，但价格涨幅不大，1998年还出现“买十万，送户口”的求你买政策。2002年后，大规模的外地大学生涌入上海，首先是租赁需求井喷，然后是房价暴涨。所以，大城市房价的秘密就是需求增加太快，买张车票，五个小时就来了，但是建房子最少两年吧，怎么赶得上？因此，房地产要降温，必须打掉需求，不可能依靠增加供应。现在京沪合计5000万人口，城外还有13亿，仅仅大学生每年730万，京沪房子永远不够。因为住房不是一个简单的空中楼阁，它必须和“土地、交通、水电气、就业机会、公共服务”搭配，缺一不可，这才能成为城市住房。例如北京，水、交通都十分困难了，市区住房供应后劲不足，永远涨。
京沪高房价是制度造成的，特别是人口制度和土地垄断制度矛盾大，导致供需调节失衡。制度不变，房价继续涨。高房价和高租金是对人口无序流动的惩罚，是一种变相的人头税。
上海房价跌到多少，老百姓才会心平气和？我估计是上海外环线7000元，2房1厅60万元，漂亮公寓，全上海70%以上的老百姓都买得起了。问题是，价格跌到这个份上，上海老百姓买得起，全中国30%以上的老百姓也买得起，估计有4亿人会蜂拥而至，如果买不到车票，走也会走到上海。所以，价格的形成是供需决定的。现在，北上广限制土地供应，但鼓励人口涌入，提供免费上学，加入社保的惠民措施，导致租房或买房的需求剧增，加上“土地财政+炒房”模式推波助澜，故意制造了房地产供不应求的局面，房价超欧美日。开发商吊个高价，捂盘惜售，更加是雪上加霜。房产价格能够下来吗？不可能的。